Wer eine Immobilie kaufen möchte, der sollte schon vorher die Finanzierung planen, damit später beim Kauf garantiert nichts schief geht.
Dazu ist vor allem wichtig, das eigene Budget realistisch einzuschätzen.

Übernehmen Sie sich bei Kauf einer Immobilie nicht

Von einer eigenen Immobilie träumen sehr viele Menschen, doch im schlimmsten Fall kann sich der Traum zu einem echten Alptraum verwandeln und zwar immer dann, wenn man sich mit der Finanzierung übernommen hat. Dann platzt der Traum von der eigenen Immobilie wie eine Seifenblase und zurück bleibt trotzdem ein Haufen Schulden.
Daher ist es wichtig, zu allererst ganz nüchtern und realistisch das eigene Budget zu ermitteln.

Miete gleich Rate?

Wer sich den Traum von der eigenen Immobilie erfüllen möchte, muss dafür meist einen Kredit aufnehmen, der dann über viele Jahre hinweg abgezahlt werden muss.
Aber wie hoch darf der Kredit sein? Wie lang die Laufzeit? Welche monatliche Tilgungsrate ist möglich? Wie viel Eigenkapital ist vorhanden?

Das Eigenkapital

Gleich einmal vorweg: ohne Eigenkapital geht es in der Regel nicht. Die meisten Banken bieten beim Immobilienkauf eine 80 % Finanzierung an, das heißt, 20 % des Kaufpreises müssen als Eigenkapital zur Verfügung stehen. Hinzu kommen noch die Kaufnebenkosten, die in der Regel etwa 10 bis 15 % des Kaufpreises ausmachen und auch für neue Möbel, die eine oder andere Reparatur und Renovierungsarbeiten sollte noch Geld eingeplant werden.
Am Anfang steht also ein Kassensturz: wie viel Geld steht überhaupt zur Verfügung? Ein Polster in Höhe von zwei bis drei Monatseinkommen für Notfälle wie eine teure Autoreparatur oder eine kaputte Waschmaschine sollte dabei immer zusätzlich eingeplant werden.

Die Laufzeit

Die mögliche Laufzeit des Kredits richtet sich maßgeblich nach dem Alter zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme. Mit dem Eintritt in die Rente sollte der Kredit abbezahlt sein, denn dann ändern sich die Einkommensverhältnisse und niemand möchte sich auf Dauer monatliche Tilgungsraten für einen Kredit von der Rente absparen.
Planen Sie den Immobilienkauf also bereits mit Mitte 20, können Sie getrost eine Laufzeit von 30 Jahren wählen. Sind Sie jedoch bereits Mitte 40, wenn Sie Ihre Immobilie finanzieren lassen, sollte der Kredit besser nach höchstens 20 Jahren abgezahlt sein.

Die monatliche Tilgung

Hier machen viele zukünftige Hausbesitzer einen großen Rechenfehler. Da sie ja beim Umzug in die eigene Immobilie die Miete sparen, setzen sie die Miete mit der monatlichen Kreditrate gleich. Doch so einfach ist die Rechnung nicht.
Zum einen müssen die Nebenkosten bedacht werden, die beispielsweise in einem Haus meist höher liegen als in einer Wohnung und außerdem vergrößern sich die meisten Immobilienkäufer, wenn sie in die eigene Immobilie ziehen. Außerdem müssen Sie Kosten wie die Gebäudeversicherung, Grundsteuern und ähnliches, was bisher anteilig in Ihrer Miete enthalten ist, als Immobilieneigentümer komplett selbst zahlen.
Hinzu kommt eine Instandhaltungsrücklage, denn in der eigenen Immobilie kann man nicht mehr den Vermieter anrufen, wenn die Heizung kaputt ist oder die Fenster undicht sind. Auch kleinere Ausgaben für plötzlich anfallende Reparaturen sollten bei der eigenen Immobilie immer einkalkuliert werden.

Und so ermitteln Sie, was Sie sich an monatlicher Tilgung leisten können:

    • Legen Sie ein Haushaltsbuch an und führen Sie drei bis sechs Monate lang detailliert Buch über alle Einnahmen und Ausgaben
    • Rechnen Sie aus den monatlichen Ergebnissen Ihre derzeitigen Kosten für Miete und Nebenkosten heraus
    • Veranschlagen Sie stattdessen Nebenkosten in Höhe von 2,50 € pro Quadratmeter Wohnfläche bei Bestandsimmobilien und 1,- € pro Quadratmeter bei Neubauten. Bei umsanierten Bestandsimmobilien mit einer schlechten Energieeffizienzklasse müssen Sie oft noch höhere Beträge ansetzen oder eine Sanierung der Heizungsanlage, Fenster und Fassade ins Auge fassen
    • Planen Sie eine Instandhaltungsrücklage von 1,- € pro Quadratmeter Wohnfläche bei Bestandsimmobilien und 0,50 € bei Neubauten ein. Auch hier gilt, je älter die Immobilie, desto mehr Geld müssen Sie einplanen
    • Behalten Sie monatlich ein Polster von 200,- bis 300,- € für unvorhergesehene Ausgaben zurück

Das, was Sie nun unterm Strich monatlich übrig haben, können Sie guten Gewissens als Tilgungsrate einsetzen.
Dabei sollten Sie jedoch darauf achten, dass Sie sich den Immobilienkauf nicht schön rechnen. Die monatlichen Ratenzahlungen müssen Sie für die nächsten 20 bis 30 Jahre leisten und dass dabei ein wenig gespart werden muss, bleibt meist nicht aus.
Sie sollten jedoch nicht für die nächsten zwei bis drei Jahrzehnte jeden Urlaub, jedes Eis und jeden Ausflug mit den Kindern streichen. Wenn man sich die Immobilie buchstäblich vom Munde absparen muss, hat man sich bei der Finanzierung meist übernommen.

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