Das gibt es beim Wohnungsmietvertrag zu beachten

Wenn Sie eine Immobilie in Leipzig vermieten möchten, sollten Sie genau darauf achten, was im Mietvertrag steht, denn was nutzt beispielsweise ein Vertrag, der rechtlich unwirksame Klauseln enthält?
Ein guter Mietvertrag sorgt für ein hohes Maß an Rechtssicherheit für Vermieter und Mieter und die Standard-Mietverträge, die im Internet heruntergeladen oder im Handel gekauft werden können, erfüllen diese Voraussetzungen nicht immer.
Hier erfahren Sie, worauf Sie bei einem Mietvertrag achten müssen, was unbedingt drinstehen muss und welche gängigen Klauseln rechtlich unwirksam sind.

Die Standard-Angaben

Zunächst einmal müssen in jedem Mietvertrag gewisse Standardangaben gemacht werden, wie beispielsweise:

  • Name und Adresse des/der Mieter/s
  • Name und Adresse des Vermieters
  • Anschrift, Größe und genaue Lage der Mietsache
  • die Höhe des Mietzinses
  • die zu entrichtenden Nebenkosten
  • der Beginn des Mietverhältnisses

Diese wichtigen Angaben dürfen in keinem Mietvertrag fehlen und in den Standardverträgen werden sie entsprechend aufgeführt.
Doch das ist längst nicht alles, was bei einem Mietverhältnis geklärt werden muss.
Wichtige Themen wie

  • die Kaution
  • Kündigungsfristen
  • Befristungen des Mietverhältnisses
  • Regelungen zu Schönheitsreparaturen
  • Lärm
  • Tierhaltung

und andere wichtige Punkte müssen ebenfalls im Vertrag geregelt werden.
Für viele dieser Punkte gibt es jedoch gesetzliche Bestimmungen, die auch im Mietvertrag beachtet werden müssen und die nicht gültig sind, wenn sie in abweichender Form vereinbart werden.
Dennoch enthalten viele Standard-Mietverträge solche Klauseln, die im Zweifelsfall vor Gericht keinen Bestand haben.
In Punkto Rechtssicherheit, die sowohl für Mieter als auch für Vermieter wichtig ist, bieten diese Standard-Mietverträge daher nicht unbedingt das, was man sich von einem guten Mietvertrag erhofft.

Tierhaltung

In vielen Standardmietverträgen ist beispielsweise die Tierhaltung verboten oder es wird eine schriftliche Genehmigung des Vermieters vorausgesetzt.
Beide Klauseln sind rechtlich nicht haltbar, denn ein generelles Verbot ist nicht zulässig und für eine Erlaubnis reicht auch eine mündliche Genehmigung.
Eine rechtssichere Formulierung hingegen ist „Die Tierhaltung bedarf der Zustimmung des Vermieters“, wobei sich dies nicht auf Tiere wie Aquarium Fische, Ziervögel, Meerschweinchen oder andere reine Wohnungstiere bezieht, deren Haltung sowieso nicht untersagt werden darf.

Kaution

Der Vermieter darf eine Kaution verlangen, um sich finanziell abzusichern.
Diese Kaution darf jedoch die Höhe von drei Monats-Kaltmieten nicht überschreiten und sie darf erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses eingefordert werden und nicht bereits vorher. Das Geld steht dem Vermieter auch nicht zur Verfügung, sondern er muss es auf ein gesondertes Konto liegen und dem Mieter bei Auszug nebst Zinsen zurückzahlen. Der Mieter hat das Recht, die Kaution nicht auf einmal, sondern in drei Monatsraten zu zahlen.

Kündigungsfristen

Kündigungsfristen sind gesetzlich geregelt und betragen

  • drei Monate für Mieter und Vermieter in den ersten fünf Jahren des Mietverhältnisses
  • drei Monate für Mieter und sechs Monate für Vermieter ab dem sechsten Jahr des Mietverhältnisses
  • drei Monate für Mieter und neun Monate für den Vermieter nach dem achten Jahr des Mietverhältnisses

Diese Mindestfristen müssen eingehalten werden, doch es steht den Mietparteien frei, längere Kündigungsfristen zu vereinbaren. Auch ein Kündigungsverzicht kann vereinbart werden, doch er darf für den Mieter nicht länger als vier Jahre währen.

Befristete Mietverträge

Ohne stichhaltigen Grund darf ein Mietverhältnis nicht befristet werden.
Ist kein Grund angegeben, verwandelt sich das Mietverhältnis automatisch in ein unbefristetes Mietverhältnis.

Reparaturen und Schönheitsreparaturen

In den meisten Standard-Mietverträgen befinden sich Klauseln mit Fristen, in denen geregelt ist, wie oft Küche, Bad und andere Wohnräume zu renovieren sind. Diese Klauseln sind rechtlich nicht zulässig und der Mieter muss sie nicht einhalten. Auch eine Klausel, die verlangt, dass entsprechende Arbeiten nur von einem Fachbetrieb durchgeführt werden dürfen ist nicht haltbar. Ebenso unwirksam sind Klauseln, in denen vermerkt ist, dass der Mieter einen gewissen Prozentsatz an Reparaturkosten tragen muss.

Besuch und Lärm

Besuch darf der Vermieter nicht reglementieren, doch nach sechs Wochen Dauerbesuch kann er von einem Einzug ausgehen, der seiner Zustimmung bedarf.
Die Ruhezeiten sind in der Regel in der Hausordnung vermerkt und an sie muss der Mieter sich halten, doch ein generelles Verbot des Musizierens oder ein Verbot nach 22h Uhr zu duschen oder zu baden ist unzulässig.

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